En medio de las denuncias por créditos del Banco Nación otorgados a altos funcionarios del gobierno, los inquilinos se encuentran cada vez más endeudados para pagar una vivienda. ¿Cuál es la situación actual tras la derogación de la Ley de Alquileres y cómo impacta esta desregulación en el bolsillo de las familias? 

Por Belén Farias
12 de junio, 2026
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Clara y Tomás vivián juntos hace dos años, la relación no funcionó y se separaron. Tomás, trabaja monotributeando en una dependencia pública de 9 a 16 hs, cuando sale agarra la bici y Rappi mediante pedalea hasta las 21 hs. Tomás busco un departamento para no tener que volver a lo de sus padres, llamó a cuatro inmobiliarias de la zona este de Gran Buenos Aires donde vive, preguntó por varios monoambientes pero no le alcanzaba para ninguno entre gastos estipulados para iniciar un contrato de locación .  

La crisis de vivienda que golpea al mundo, y de la cual nuestro país no es la excepción, se agudiza no sólo por la falta de acceso al crédito hipotecario y la especulación inmobiliaria, sino también por las crecientes exigencias que enfrentan los inquilinos a la hora de buscar un techo. Este mes de mayo en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), una familia tipo de dos adultos y dos niños necesita aproximadamente $1.498.741 “para no ser pobre” y $681.246 para no caer en la indigencia, según las estadísticas oficiales (INDEC). Con la mora en el sistema crediticio en alza, las familias se ven obligadas a hacer malabares financieros para comprar comida y pagar el alquiler. Frente a una desaceleración de la inflación, que en abril marcó un 2,6% mensual, las tarifas y el combustible siguen presionando sobre el costo de vida. En ese escenario, los alquileres no escapan a la suba: aumentaron un 10% en el último trimestre.

La ilusión del acuerdo entre partes 

El marco regulatorio anterior (Leyes 25.551 y 27.737) establecía contratos de tres años con aumentos anuales o semestrales atados al ICL o Casa Propia, siempre en pesos argentinos. Sin embargo, en la práctica, muchas de estas condiciones se incumplían, dejando a los inquilinos a merced de acuerdos informales con inmobiliarias y propietarios. Incluso durante la pandemia, se volvieron comunes las "prórrogas" anuales para eludir la ley, forzando aumentos dobles y nuevas cláusulas de renovación.

En octubre de 2023, mediante el Decreto 70/2023, se derogaron las leyes vigentes y se formalizó la desregulación del mercado inmobiliario. El DNU introdujo el concepto de "acuerdo entre partes", bajo la premisa de que el inquilino se encuentra en igualdad de condiciones frente al locador. La nueva ley pretende convencer a los inquilinos que “negocian” sus condiciones en la misma posición que los dueños. ¿Acuerdo entre pares? Acá la igualdad es una ficción en donde se presenta un escenario “simétrico” entre quienes viven de renta y quienes sobreviven, es la “paridad” convertida en falacia de la desigualdad, y aun así la ley insiste en llamarlo simetría.

Exigencias del mercado vs. realidad laboral 

En el Gran Buenos Aires (GBA), los requisitos son cada vez más excluyentes: garantía propietaria de familiar directo (sin embargos ni trámites sucesorios) o hasta tres garantes con recibo de sueldo con más de cinco años de antigüedad, sin deudas ni registros en el Veraz. Todo esto ocurre mientras los plazos, montos y monedas de pago quedan sujetos a la "negociación" con el locador. 

El sector inmobiliario exige condiciones que el mercado laboral actual no ofrece. Con una gran parte de los trabajadores en la informalidad, que afecta al 43 % de la población ocupada según la Encuesta Permanente de Hogares realizada por el Instituto de Estadísticas y Censos (INDEC), es casi imposible conseguir tres garantes con recibos de sueldo sólidos. Lo mismo ocurre con las garantías propietarias: con un 7,5% de la población adulta mayor alquilando, la tradición de recurrir a los padres por una propiedad ya no es una opción viable para muchos. Ante esto, las inmobiliarias exigen seguros de caución, sumando otro gasto más al ya elevado costo de inicio de contrato. 

Un futuro hipotecado 

De acuerdo a las consultas realizadas en varias inmobiliarias una de las principales zonas de GBA, hoy, un alquiler de tres ambientes en el GBA oscila entre los $750.000 y $1.000.000, dependiendo de si se trata de un departamento, PH o dúplex. En el caso de los departamentos, se debe sumar el costo de las expensas, que muchas veces representan entre el 20% y 40% del valor del alquiler, de acuerdo a los datos arrojados de la encuesta realizada por Consorcio Abierto. Otra problemática de los inquilinos es la de los gastos en arreglos a la vivienda; muchas veces existe un abuso por parte de los dueños e inmobiliarias al sostener que cualquier reparación o ajuste en la vivienda es debido al uso o desgaste y que por eso debe ser absorbido por el inquilino. De esta forma, muchas veces el inquilino queda expuesto a pagar gastos que no le corresponden dejando en la vivienda arreglos que son estructurales y los cuales no son tenidos en cuenta ni descontados del costo del alquiler.  

En una economía dominada por la hegemonía financiera, donde las Fintech se han convertido en el paliativo para que las familias cubran gastos corrientes, el alquiler se ha vuelto el lugar donde cada inquilino hipoteca su futuro. Ante la desigualdad y la especulación, el sistema parece estar diseñado para dejar, cada vez más, a la gente afuera. ¿Es posible hoy independizarse, formar una familia o separarse? ¿Cómo incide esta realidad en cada una de las etapas de la vida?  

Teniendo en cuenta que muchos jóvenes no pueden irse de la casa materna o paterna y muchos jubilados hoy se endeudan para pagar un alquiler, esta es una problemática que atraviesa todas las etapas de la vida, lo que la convierte una deuda pendiente del estado para con la clases media y que atraviesa transversalmente a todos los espacios políticos. Frente a un sector enorme y poderoso que hace negocio con nuestro derecho a una vivienda digna, como inquilinos debemos estar atentos a los proyectos de ley que impliquen un cambio de rumbo habitacional, organizarnos y ser parte de la agenda para poder transformar la desigualdad en políticas públicas que nos incluyan. 

Belén Farias, Licenciada en Ciencias de la Comunicación con orientación en Periodismo de la Universidad de Buenos Aires. Entender la coyuntura es clave para atravesar el contexto, le interesan los temas de actualidad siempre atravesada por el pensamiento crítico.